Los desafíos habitacionales en CABA
Por: Jennifer García
Introducción
No es apresurado inferir que la última década del país está caracterizada por altos índices de inflación. Tampoco es erróneo afirmar que dicha inflación volvió la pérdida del poder adquisitivo una realidad.
La pérdida del valor real de los sueldos se refleja -entre otras cosas- en lo dificultoso que resulta para gran parte de la población argentina gozar del derecho formal a la vivienda digna.
Según los resultados del año 2022 de la Encuesta Anual de Hogares de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, el 51,2% de los hogares son propietarios, 36,1%, inquilinos, el 2,1% ocupantes por trabajo y el 8,5% poseen una tenencia precaria; el término “tenencia precaria” incluye a propietarios de la vivienda, pero no del terreno, ocupantes por préstamo, cesión o permiso y ocupantes de hecho de la vivienda. Este dato se torna desalentador considerando que entre el 2013 y 2022 la población propietaria cayó un 5,6% y la inquilina aumentó un 4%. Por su parte, la población de propiedad precaria aumentó un 2,5% mientras que el porcentaje de ocupantes por trabajo no sufrió variaciones significantes.
Gráfico 1: Régimen de tenencia en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires entre 2013 y 2022
Sin embargo, la perdida no afecta a toda la sociedad por igual, por lo contrario, hay una parte de la población que protagonizó el decrecimiento. Eso se evidencia al observar que las comunas más afectadas por la crisis habitacional son aquellas con niveles de ingreso más bajos.
La desigualdad en la Ciudad
La Ciudad Autónoma de Buenos Aires está compuesta por 15 comunas y si bien es una de las urbanizaciones más prosperas de Argentina, no se caracteriza por la igualdad de condiciones socioeconómicas entre sus habitantes. Es posible ver que las diferencias entre las comunas se dan ante todo en términos económicos y, por consiguiente, en dimensiones culturales, educacionales y de hábitat.
En este artículo en particular, se abordará la desigualdad habitacional en tanto representa una crisis en los territorios con menores ingresos. Para visualizar y medir la crisis, se tendrán en cuenta los principales indicadores para medir la calidad del hábitat: el déficit habitacional y el hacinamiento.
Déficit habitacional
Se define al déficit habitacional como aquellas viviendas que presentan problemas físicos, la definición comprende problemas dos tipos: cuantitativos y cualitativos. El tipo cuantitativo refiere a viviendas irrecuperables que fuerzan a sus habitantes a tener que acceder a un nuevo hogar, mientras que el déficit cualitativo consiste en viviendas precarias cuyos problemas pueden ser subsanados.
Los resultados del censo del 2010 indican que el 6,11% de los hogares de CABA poseen déficit habitacional, del cual el 6,3% es cuantitativo y el 5,3% cualitativo. Las comunas que más déficit presentan son la 8 con 28%, la 1 con 24%, la 4 con 22%, la 7 con 19% y la 3 con 18%, siendo estas las que más barrios populares, villas, conventillos y hoteles con hacinamiento alberga. Se puede observar que la mayoría de estas comunas se ubican en la zona sur de la Capital.
Gráfico 2: Déficit habitacional en las comunas de CABA
Hacinamiento
Un hogar posee hacinamiento cuando en él habitan más de una persona por habitación, el mismo puede ser crítico (más de 3 personas por habitación) o no crítico (entre 2 y 3 personas por habitación).
La Encuesta Anual de Hogares reveló en 2021 que, si bien el 92% de los hogares en CABA no atraviesan ningún tipo de hacinamiento, esta situación se expresa en porcentajes desiguales entre sus comunas: las comunas más afectadas son nuevamente la 8 (29,2%), 1 (17,2%), 4 (17%), 7 (10,8%) y 3 (10,1%).
Grafico 3: Porcentaje de hacinamiento en las comunas de CABA
Desarrollo inmobiliario
Cabría esperar que el desarrollo inmobiliario de la ciudad esté limitado por pautas normativas que garanticen un progreso equilibrado en los tipos de vivienda, a fin de subsanar la crisis latente en las comunas con menores niveles socioeconómicos.
Sin embargo, hay dos indicadores que exponen lo contrario: i) “En los últimos cuatro años el 45% de la construcción se centró en tres comunas: la 13, la 1 y la 14, que con excepción de ciertos barrios de la comuna 1, son los que menores problemas habitacionales presentan” (CEDESU, 2023, p. 6). ii) según un informe de CEDESU, entre 1995 y 2018 el 40% de las solicitudes de construcción de viviendas correspondió a viviendas de tipo lujosa /suntuosa y solo el 20% correspondió a las viviendas sencillas. Para algunos una vivienda representa el lugar donde desarrollar la vida y satisfacer las necesidades. En oposición, otros ven al inmueble como una reserva de valor, generando que las viviendas ociosas ganen cada vez más terreno. La evidencia de esto es que en 2021 las viviendas ociosas representaban un 9,2% (138.328 hogares), mientras que en el 2022 este número ascendió a 12,6%, lo que corresponde a 200.293 viviendas.
Otro dato relevante que nos ayuda a visualizar la emergencia habitacional en CABA es que, según un informe publicado en 2023 por CEDESU, la cantidad de hogares en villas creció un 42% con respecto al año 2006. Por su parte la población habitante creció un 80% con respecto al mismo año. Es decir, en las villas hay más viviendas, pero sobre todo hay más personas.
Estos asentamientos informales no cuentan con servicios regulares, ni una integración fluida a los otros barrios de la ciudad, se caracteriza por su precariedad edilicia y su régimen de tenencia informal. Si bien en CABA poseen saneamiento básico, no lo poseen en las mismas condiciones ni de la misma calidad del servicio que en el resto de la ciudad.
Líneas de soluciones
La crisis habitacional vigente debe ser tenida en cuenta tanto para elaborar políticas destinadas directamente a su solución, como para elaborar políticas con otros fines pero que afectan indirectamente (por ejemplo, a la hora de plantear la ley de alquileres, de armar proyectos que reglen el desarrollo inmobiliario privado, etc.). En cuanto a la elaboración de políticas directas, la crisis puede -y debe- ser solucionada desde distintos mercados.
Desde el mercado crediticio tenemos programas de créditos como PROCREAR o PROCREAR JOVÉN destinado tanto a la reforma de la vivienda para disminuir el déficit habitacional cualitativo como a otorgar una vivienda propia nueva para aumentar el porcentaje de propietarios y mermar el déficit habitacional cuantitativo. Si bien estas políticas públicas son prometedoras, debido a su juventud es difícil precisar su utilidad a estos fines.
Desde el mercado inmobiliario, hay quienes bregan por la modificación de la ley de alquileres a una con menores índices de inflación a través de una mayor legislación o de una liberación del mercado. Un ejemplo de ello es Inquilinos Agrupados que propone un régimen intervencionista en el que el Estado gestione los inmuebles para alquilar movilizando viviendas vacías, inactivas o con herencias vacantes para que se vuelquen hacia la oferta de alquileres.
En cuanto a las viviendas ociosas, resulta interesante pensar una adaptación del proyecto uruguayo “fincas abandonadas”. Este proyecto se basa en la expropiación o remate judicial de aquellos inmuebles con deudas superiores al 80% de su valor que se encuentran abandonados por más de 10 años. El objetivo es convertirlos en vivienda social o en proyectos sociales y culturales.
Para adaptar un proyecto de tales características en nuestro país, primero es necesario fortalecer la metodología de obtención de datos sobre el estado de las viviendas, a fin de tener información más concisa con respecto al tiempo que llevan desocupadas. Para la creación de un registro de viviendas vacías confiable, Inquilinos Agrupados propone instituir mecanismos de denuncia de otros actores como la alerta vecinal y las administraciones de consorcio.Como se evidencia, las líneas de soluciones son muchas, pero en efecto podemos elegir imitar a otras naciones que hayan tenido buenos resultados o podemos optar por realizar un trabajo más arduo diseñando una solución nacional innovadora. La realidad es que la crisis habitacional tiene varias aristas por lo que su solución efectiva conlleva planificación y trabajo conjunto entre entes públicos y los actores afectados.